Een dakopbouw op de garage

De garage naast het huis heeft een plat dak waar niemand iets mee doet. Bovenop kan een werkkamer of een slaapkamer komen, zonder tuin in te leveren. Of dat lukt, hangt af van drie dingen: wat de gemeente toestaat, wat de muren en de fundering kunnen hebben en hoe u vanuit het huis boven komt. Wij lopen ze hier langs.

Heeft u een vergunning nodig voor een opbouw op de garage?

Ja, een opbouw op de garage vraagt altijd een omgevingsvergunning. Een woonlaag bovenop een plat afgedekt gebouw valt onder de dakopbouw, en daarmee vervalt de vrijstelling voor het bouwtechnische deel. Daarnaast toetst de gemeente aan het omgevingsplan, de regels voor wat op die plek gebouwd en gebruikt mag worden.

Een bijgebouw mag alleen zonder vergunning als er op de tweede laag geen ruimte is om in te verblijven. Een kamer op de garage valt daar dus buiten. Na de aanvraag heeft de gemeente doorgaans 8 weken; verlengen mag een keer, met maximaal 6 weken.

Kan uw garage een verdieping erbovenop dragen?

Dat weet u pas na de rekensom van een constructeur, die nagaat of de garage van fundering tot dakrand de nieuwe last kan dragen. Een garage is gebouwd voor een dak, niet voor een kamer. Soms volstaat een stalen balk, soms moeten de muren of de fundering versterkt worden.

In Zaanstad weegt dat extra zwaar. Volgens de gemeente is een andere verdeling van het gewicht een van de oorzaken van funderingsproblemen. Staat de garage tegen een oud huis op houten palen, dan is een funderingsonderzoek vooraf verstandig. Herstel aan de fundering laten wij over aan een gespecialiseerde partij.

Wat kost een dakopbouw op een garage?

Voor een kamer bovenop rekenen wij de prijs van een dakopbouw: vanaf € 1.417 per m2 vloer exclusief btw. Stel: op een garage van 3 bij 6 meter komt een kamer van 18 m2 vloer. Tegen de vanafprijs is dat € 25.506 exclusief btw. De constructeur, de leges en eventueel funderingswerk staan daar los van.

De vanafprijs geldt voor een dichte, geïsoleerde schil. Wilt u de kamer helemaal afgewerkt, met wanden, elektra en verwarming, dan loopt de prijs op tot € 2.397 per m2 vloer exclusief btw. Over het geheel betaalt u 21 procent btw, want het is bouwwerk.

Is een prefab dakopbouw op de garage mogelijk?

Ja, en voor een opbouw is dat vaak een logische keuze. Wand- en dakdelen met een houten skelet worden in een fabriek gemaakt. Hout is licht, wat de muren en de fundering van de garage ontziet, en de opbouw is na het plaatsen snel dicht tegen regen.

Denk ook aan de weg naar boven. Een deur vanuit de verdieping van het huis betekent vaak een opening in een dragende muur, en daarvoor is een vergunning nodig. Zo'n doorbraak rekenen wij vanaf € 1.975 per doorbraak exclusief btw.

Kort gezegd

• Een kamer op de garage vraagt altijd een omgevingsvergunning.
• De constructeur rekent eerst of muren, vloer en fundering het gewicht dragen.
• Een dakopbouw kost bij ons vanaf € 1.417 per m2 vloer exclusief btw.
• Een doorgang vanuit het huis door een dragende muur is een aparte regel op de offerte.

Wilt u weten of uw garage een verdieping aankan? Stuur ons de maten en een foto van de achterkant, dan plannen wij een bezoek.